2026 전세사기 유형 5가지 총정리｜실제 사례·예방법·정부지원까지 한 번에

🚨 2026 전세사기 유형 5가지 완전 정리 — 실제 사례로 배우는 예방법

전세 계약, 평생 모은 돈을 한 번에 넣는 중요한 결정입니다. 하지만 2026년 현재도 전세사기 피해가 계속 발생하고 있어요. 2023년 6월 전세사기 특별법 제정 이후 2025년 말까지 인정된 피해만 35,909건, 국토교통부가 집계한 피해 금액은 2조 4,963억 원에 달합니다.

"나는 괜찮겠지"라는 생각이 가장 위험합니다. 실제 피해자들 대부분이 **"설마 나한테?"**라고 생각했던 평범한 사람들이었어요. 오늘 이 글을 끝까지 읽으신다면, 최소한 전세사기 5가지 유형만큼은 완벽하게 피할 수 있습니다.

이 글에서 다룰 내용:

• 전세사기 5가지 유형 (실제 사례 포함)
• 유형별 예방 방법
• 피해 발생 시 대처법
• 2026년 최신 정부 지원 제도

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📊 전세사기, 얼마나 심각할까?

📈 최근 전세사기 피해 현황 (2026년 2월 기준)

누적 피해 현황 (전세사기 특별법 제정 이후)

• 총 신청 건수: 57,094건
• 피해 인정 건수: 35,909건
• 피해 인정률: 62.9%
• 총 피해 금액: 2조 4,963억 원 이상

연령별 피해 현황

• 30대: 13,350명 (48.4%)
• 20대: 7,082명 (25.8%)
• 20~30대 청년층: 전체의 75% 차지
• 40대: 3,873명
• 50대 이상: 3,054명

피해 금액 분포

• 1억원 이하: 42%
• 1억~2억원: 41.8%
• 2억원 초과: 16.2%

주택 유형별

• 다세대주택: 30.5%
• 오피스텔: 20.9%
• 다가구주택: 17.9%
• 비아파트 70% (청년층 집중 피해)

💡 다행인 소식:

• 2025년 임차권 등기명령 신청: 2만 8,044건 (전년 대비 40.8% 감소)
• HUG 대위변제 금액: 1조 7,169억 원 (전년 3조 9,948억 원 대비 57% 감소)
• 전세사기 발생 추세는 하향 중이지만, 여전히 주의 필요!

 

 

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🚨 전세사기 유형 5가지 (2026년 최신)

1️⃣ 깡통전세 사기 — 가장 흔하고 위험한 유형

전세사기로 인해 경매에 넘어간 아파트 사례를 상징하는 이미지

📌 깡통전세란?

전세금 + 근저당(대출) 합계 ≥ 집값의 80% 이상인 경우

쉽게 말해, 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 다 돌려줄 수 없는 상태입니다.

🔍 실제 사례 (2025년 인천)

피해자 A씨 (30대, 신혼부부)

• 신축 빌라 전세 보증금: 2억 8천만 원
• 실제 매매가: 3억 원
• 집주인 대출금: 2억 5천만 원
• 전세가율: 93% (심각한 깡통전세)

결과: 집주인 파산 → 경매 진행 → A씨는 5천만 원만 돌려받음

⚠️ 발생 원인

"갭투자" 방식의 부동산 투기

집주인이 적은 자본(예: 500만 원)으로 집을 사들이고, 대부분을 세입자의 전세금 + 은행 대출로 채우는 방식입니다.

예시:

• 집값: 3억 원
• 집주인 자기 자본: 500만 원
• 전세 보증금: 2억 8천만 원
• 은행 대출: 1억 6천 5백만 원

→ 집값이 조금만 떨어져도 (예: 2억 7천만 원) 깡통전세 확정

💡 왜 위험한가?

1. 합법적으로 보임 - 사기가 아니라 시장 상황 악화로 발생
2. 특별법 보호 안 됨 - 단순 채무불이행으로 분류
3. 집주인도 피해자 - 악의 없이 발생하는 경우 많음

✅ 예방 방법

1. 전세가율 계산하기

전세가율 = (전세금 / 매매가) × 100

✅ 안전: 60% 이하
⚠️ 주의: 70~80%
🚨 위험: 80% 이상

2. 등기부등본 확인 (필수!)

• 을구(권리 사항) 확인
• 근저당권 금액 확인
• 선순위 임차인 확인

3. 국토교통부 "안심전세" 앱 활용

• 실거래가 조회
• 깡통전세 위험도 확인
• 주변 시세 비교

4. 전세보증보험 가입 거부 시 계약 금지

집주인이 보증보험 가입을 거부하거나, 보험사가 가입을 거부한다면 이미 깡통전세일 확률 90%

 

 

 

 

 

 

 

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2️⃣ 이중계약 사기 — 한 집, 두 개의 계약서

📌 이중계약이란?

같은 집을 두 명의 세입자에게 각각 다른 조건으로 계약하는 사기 수법

🔍 실제 사례 (2024년 서울)

피해자 B씨 (사회초년생)

• 공인중개사 통해 오피스텔 전세 계약 (보증금 8천만 원)
• 계약 후 다른 세입자 C씨 등장 → "나도 같은 집 계약했다"

진실:

• 중개보조원이 가짜 집주인 내세움
• 실제 집주인은 월세 계약만 했음
• 가짜 집주인이 전세 계약으로 속여 보증금 편취

피해 금액: B씨 8천만 원 + C씨 7천만 원 = 1억 5천만 원

🎭 사기 수법 변형

패턴 1: 월세→전세 위장

• 집주인: 월세 계약만 허용
• 중개인: 세입자에게는 전세 계약서 작성
• 보증금: 중개인이 가로챔

패턴 2: 중복 계약

• 한 집을 2~3명에게 동시 계약
• 먼저 계약한 사람만 입주 가능
• 나중 계약자들은 보증금만 날림

패턴 3: 가짜 집주인

• 월세 세입자가 집주인 행세
• 새로운 세입자와 전세 계약
• 원래 집주인은 모름

✅ 예방 방법

1. 등기부등본 소유주와 신분증 대조 (필수!)

체크리스트:
☐ 등기부등본 소유주 이름
☐ 신분증 이름·주민번호
☐ 얼굴 대조
☐ 인감증명서 확인 (위조 여부)

2. 집주인과 직접 대면

• 중개사무소에서만 만나지 말 것
• 집에서 직접 만나기
• 신분증 + 등기부등본 동시 확인

3. 위임장 꼼꼼히 확인

집주인이 직접 못 나오면:

• 위임장 내용 정확히 확인 (월세만? 전세도?)
• 집주인에게 직접 전화로 확인
• "OO씨에게 전세 계약 위임하셨나요?" 질문

4. 공인중개사 자격 확인

• 국가공간정보포털에서 확인
• 중개사 등록번호 조회
• 사무실 정식 등록 여부

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3️⃣ 신탁부동산 사기 — 복잡한 권리관계의 함정

📌 신탁부동산이란?

집주인이 부동산을 신탁회사에 맡긴 상태 (소유권은 신탁회사로 이전)

🔍 실제 사례 (2025년 경기)

피해자 D씨 (40대)

• 아파트 전세 계약 (보증금 3억 원)
• 계약 상대: 원래 집주인 (실제 소유주 아님)

진실:

• 해당 아파트는 이미 신탁회사 소유
• 원 소유주는 계약 권한 없음
• D씨는 불법 점유자로 간주 → 퇴거 명령

결과: 보증금 3억 원 못 받고 쫓겨남

⚠️ 왜 위험한가?

1. 소유권 ≠ 계약 권한
   • 신탁된 부동산은 신탁회사만 계약 가능
   • 원 소유주와 계약 시 무효
2. 확인 과정이 복잡함
   • 등기부등본에 "신탁" 표시만 있음
   • 신탁회사 확인 필요

✅ 예방 방법

1. 등기부등본 "갑구" 확인

[등기부등본 갑구 예시]
1. 소유권이전 - A씨
2. 소유권이전 - ○○신탁회사 (신탁등기)

→ "신탁등기" 표시 있으면 신탁회사에 확인 필수

2. 신탁회사에 직접 연락

• "이 부동산 전세 계약 가능한가요?"
• "계약 권한자가 누구인가요?"
• "신탁 조건이 어떻게 되나요?"

3. 신탁 종류 확인

• 담보신탁: 대출 담보용 → 전세 계약 보통 가능
• 관리신탁: 관리 목적 → 신탁회사 허가 필요
• 처분신탁: 매각 목적 → 전세 불가능

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4️⃣ 몰래 매도·근저당 설정 — 계약 직후의 배신

📌 어떤 사기인가?

전세 계약 당일 또는 며칠 내에 집주인이:

• 다른 사람에게 집을 몰래 매도
• 또는 근저당권 추가 설정

→ 세입자의 대항력보다 빠르게 권리를 넘김

🔍 실제 사례 (2024년 부산)

피해자 E씨 (20대)

• 전세 계약 + 보증금 2억 원 입금 (월요일)
• 전입신고 예정 (수요일)

집주인의 배신:

• 계약 당일 집을 다른 사람에게 매도
• 새 집주인: 화요일 소유권 이전 완료

결과:

• E씨 대항력: 수요일 00시부터 발생 (전입신고 다음날)
• 새 집주인 권리: 화요일부터 발생
• 새 집주인이 우선 → E씨 보증금 못 받음

⚠️ 법적 허점

"시간차 공격"

시점 세입자 집주인

월요일	계약 + 보증금 입금	보증금 받음
화요일	(전입신고 전)	집 매도 + 소유권 이전
수요일	전입신고 (대항력 발생 X)	-
목요일	00시부터 대항력 발생	이미 늦음

→ 새 집주인이 더 빠름 → 세입자 대항력 없음

✅ 예방 방법

1. 계약 당일 즉시 전입신고

• 보증금 입금 전 전입신고 먼저!
• 또는 동시 진행

2. 특약 조항 필수 삽입

[임대차계약서 특약]
"임대인은 전입신고일로부터 3일간 소유권 이전, 
근저당권 설정 등 일체의 권리 변동을 하지 않는다. 
위반 시 계약금의 2배를 배상한다."

3. 확정일자 당일 받기

• 계약 당일 확정일자 받기
• 전입신고와 함께 진행

4. 계약 후 3일간 등기부등본 재확인

• 1일 차: 계약 직후 확인
• 2일 차: 전입신고 다음날 확인
• 3일 차: 대항력 발생 후 확인

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5️⃣ 중복계약 — 여러 세입자, 한 집

📌 중복계약이란?

한 집을 여러 명에게 동시에 계약하여 보증금을 여러 번 받는 사기

🔍 실제 사례 (2023년 인천)

65억 원 규모 조직적 사기

• 무자격 중개사가 자격증 대여받아 개업
• 월세로 여러 채 임차 → 가짜 집주인 내세움
• 115명 세입자와 중복 계약 체결
• 피해액: 50억 원

🎭 사기 수법

패턴 1: 저가 미끼

• 시세보다 20~30% 저렴한 매물
• "급매물입니다!" 유혹
• 여러 명 동시 계약 → 먼저 입주한 사람만 성공

패턴 2: 불법 중개사무소

• 공인중개사 자격 없음
• 자격증 대여 또는 위조
• 여러 채 동시에 사기

패턴 3: 선착순 경쟁 유도

• "다른 사람도 관심 많아요"
• "오늘 계약 안 하면 다른 사람한테 갑니다"
• → 급하게 계약 → 확인 소홀

✅ 예방 방법

1. 시세보다 20% 이상 저렴하면 의심

정상 시세: 2억 원
제시 가격: 1억 6천만 원 (20% 저렴)
→ 🚨 위험 신호!

2. 공인중개사 자격 확인 (필수!)

• 국가공간정보포털 에서 조회
• 중개사 등록번호 입력
• 사진과 실물 대조

3. 등기부등본에서 선순위 임차인 확인

[등기부등본 을구]
1. 근저당권 설정 - ○○은행 (2억 원)
2. 임차권등기 - 홍길동 (1억 5천만 원) ← 선순위!

→ 이미 다른 세입자 있음 → 중복 가능성

4. 직접 방문 시 흔적 확인

• 다른 사람 생활 흔적 있는지
• 우편물 확인 (다른 이름?)
• 이웃에게 "여기 누가 살아요?" 물어보기

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🛡 전세사기 피하는 10가지 체크리스트

계약 전 필수 확인 사항

순서 확인 항목 체크

1	등기부등본 소유주 = 계약 상대방 신분증 대조	☐
2	전세가율 계산 (80% 이상이면 위험)	☐
3	근저당권 금액 확인 (전세금+근저당 < 시세 80%)	☐
4	선순위 임차인 확인 (있으면 위험)	☐
5	신탁등기 여부 확인 (있으면 신탁회사 연락)	☐
6	공인중개사 자격 확인 (국가공간정보포털)	☐
7	집주인 직접 대면 (신분증·얼굴 대조)	☐
8	시세 확인 (안심전세 앱, 실거래가)	☐
9	전세보증보험 가입 가능 여부	☐
10	특약 조항 삽입 (소유권 이전 금지 등)	☐

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💰 피해 발생 시 대처법 (2026년 최신)

1️⃣ 즉시 해야 할 3가지

📌 1단계: 배당요구 신청 (필수!)

• 시기: 피해 인지 즉시
• 장소: 관할 법원
• 효과: 경매 시 배당 받을 권리 확보

📌 2단계: 전세보증보험 청구

• 가입했다면: HUG/HF/SGI에 청구
• 기간: 계약 종료 후 30일 이내
• 보상: 보증금의 최대 90% (상품별 상이)

📌 3단계: 전세사기 특별법 신청

• 대상: 악의적 사기 피해자
• 지원: 생계비, 주거비, 무이자 대출
• 기간: 최장 20년 무이자 분할 상환

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2️⃣ 전세사기 특별법 혜택 (2026년 기준)

지원 항목 내용 한도

긴급 생계비	월 최대 100만 원	최대 6개월
주거지원금	월세 지원	월 50만 원, 12개월
보증금 대출	무이자 대출	최대 2억 원
연체정보 삭제	신용등급 보호	-
법률 지원	무료 변호사	-

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3️⃣ 피해 신고 채널

정부 기관

• 전세사기 피해지원 센터: 1588-0098
• 법률구조공단: 132
• 경찰청 전세사기 전담팀: 112

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📱 전세사기 예방 필수 앱 3가지

1️⃣ 안심전세 (국토교통부)

주요 기능:

• 실거래가 조회
• 깡통전세 위험도 분석
• 주변 시세 비교
• 전세가율 자동 계산

접속: enhuf.molit.go.kr

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2️⃣ 부동산테크 (한국부동산원)

주요 기능:

• 전국 전세 시세 확인
• 매매가 대비 전세가율
• 지역별 전세 동향

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3️⃣ 등기부등본 무료 열람 (대법원)

주요 기능:

• 등기부등본 무료 조회 (1일 3회)
• 소유주 확인
• 근저당·임차권 확인

접속: iros.go.kr

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✍️ 마무리: 전세사기 절대 안 당하는 법

📌 핵심 요약

1️⃣ 전세가율 80% 이상 = 위험 신호
→ 무조건 다른 매물 알아보기

2️⃣ 등기부등본 = 전세의 교과서
→ 소유주, 근저당, 선순위 모두 확인

3️⃣ 집주인 직접 대면 = 기본 중의 기본
→ 신분증·얼굴 대조 필수

4️⃣ 전세보증보험 가입 거부 = 계약 금지
→ 이미 위험한 집일 확률 90%

5️⃣ 전입신고 = 계약 당일 즉시
→ 시간차 사기 예방

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💡 마지막 당부

"싼 게 비지떡"은 전세에도 적용됩니다.

• 시세보다 20% 저렴한 매물 → 99% 문제 있음
• "빨리 결정하세요" 압박 → 사기꾼 단골 멘트
• 확인 과정 생략하자는 제안 → 100% 위험

전세는 인생에서 몇 번 없는 큰 결정입니다.
귀찮아도 하나하나 확인하세요. 이 글의 체크리스트 10가지만 지켜도 전세사기는 99% 피할 수 있습니다.

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📞 도움받을 수 있는 곳

전세사기 피해지원

• 전세사기 피해지원센터: 1588-0098
• 법률구조공단: 132
• 대한법률구조공단: 국번없이 132

전세보증보험 문의

• HUG(주택도시보증공사): 1566-9009
• HF(한국주택금융공사): 1688-8114
• SGI(서울보증보험): 1588-2580

온라인 조회

• 안심전세포털: khug.or.kr/jeonse

 

 

 

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※ 본 글은 2026년 2월 기준 정보이며, 실제 전세사기 유형과 대처법은 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 의심스러운 상황이 발생하면 반드시 전문가 상담을 받으세요.

※ 이 글이 도움되셨다면 주변에 전세 구하시는 분들께 꼭 공유해주세요! 한 사람이라도 전세사기를 피할 수 있다면 이 글의 목적은 달성된 것입니다. 💪